Газета Business FM, 26 марта: Доходный дом за бугром
По данным столичных риэлтеров, более половины состоятельных россиян горят желанием заработать на зарубежном жилье. Эксперты объясняют это высокой доходностью инвестиций в зарубежную недвижимость и редкой возможностью воспользоваться ипотечным кризисом, который способствовал снижению цен на квартиры в привлекательных странах.
Эксперты консалтинговой компании Mayfair Properties, специализирующейся на элитной недвижимости, провели среди своих VIP-кли ентов исследование, посвященное покупательским предпочтениям на рынках зарубежной недвижимости. Респондентами риэлтеров стали топ-менеджеры крупных российских компаний, владельцы собственного бизнеса, представители творческой и политической элиты.
«Около 70% наших клиентов высказали пожелание приобрести дом или квартиру за границей в ближайшие один-два года, тогда как остальные 30% уже имеют зарубежную недвижимость,- говорит директор департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Ульяна Алиева.- В списке стран, в которых предпочитают покупать жилье клиенты с самыми высокими доходами, на первом месте стоят Великобритания и Франция (по 23% опрошенных), затем Италия (15%), страны Балтии (15%), Черногория (15%) и Болгария (9%)». Причем 40% опрошенных заинтересованы в инвестиционной покупке. По словам Алиевой, 45% клиентов готовы потратить на зарубежную недвижимость до $500 тыс., а остальные - больше. Высокий спрос на заграничное жилье у россиян эксперты объясняют доходностью и относительной дешевизной высококлассной недвижимости по сравнению с московской. В пользу инвестиций в зарубежную недвижимость говорит также развитое ипотечное кредитование. «Недвижимость в Сербии, Черногории и на берегу Черного моря стоит около $150- 200 тыс., что дешевле среднестатистического коттеджа эконом-класса в Подмосковье»,- объясняет директор по развитию инвестиционностроительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. «Именно низкий порог для инвестиций влечет россиян за границу,- говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.- €100 тыс. в Москве не позволят приобрести ценный объект, однако этой суммы достаточно для покупки приличного жилья в Болгарии и Израиле». Более того, за рубежом не всегда требуется наличие всей суммы сразу, так как на период строительства застройщик может предоставить клиенту рассрочку до полутора лет. «В рассрочку можно купить жилье на Кипре»,- говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. По данным опрошенных B&FM экспертов, стоимость входного билета на зарубежные рынки жилья позволяет оперировать там относительно широкому кругу инвесторов-россиян. Для покупки жилья в Турции и Болгарии достаточно иметь €40-50 тыс., а проникнуть на рынок США сегодня позволят $70 тыс. Высокую прибыль россиянам могут обеспечить рисковые рынки. «Надежными рынками являются те, в которых цены на недвижимость растут медленно либо не растут вообще, поэтому и ликвидность очень маленькая,- объясняет директор по продажам компании „Новое качество" Андрей Уфимцев.- Быстрыми темпами цены растут в Центральной Америке, ЮгоВосточной Азии и Дубае. Риски здесь высокие, но и прибыль выше». Так, доходность инвестиций в недвижимость Великобритании и Франции составляет около 10% годовых. По мнению Андрея Уфимцева, самыми доходными и рисковыми являются Болгария, Черногория и Вьетнам (инициированные поправки в законодательство этой страны позволят иностранцам приобретать землю в собственность), а большим потенциалом для инвестиций в недвижимость обладает Абхазия. «Цены растут быстрее на развивающихся рынках - там же вложения связаны с наибольшим количеством рисков, поэтому каждый инвестор заранее должен определиться с тем, какой уровень риска он готов принять»,- предупреждает заместитель директора по инвестициям компании «ВИКАдевелопмент» Алексей Дзебоев.
Для сохранения инвестиций эксперты советуют покупать элитную недвижимость, например на Лазурном берегу Франции. Дорогое жилье, как правило, отличается большей ценовой стабильностью. «Элитная недвижимость в центре мегаполисов практически никогда не падает в цене, в условиях кризиса она подвергается стагнации,- объясняет член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников.- В среднем секторе падение будет значительным, а в элитном обвал цен невозможен». Поэтому долгосрочные инвестиции следует осуществлять в элитную недвижимость. Тем не менее в странах со скромными экономическими показателями хорошие дивиденды приносят инвестиции в недвижимость эконом-класса - самый «подвижный» сегмент рынка, замечает директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко.
На рынках жилья развитых стран нижний ценовой сегмент отличается хорошей доходностью в Германии. «Здесь лучше инвестировать в недвижимость бизнес- и эконом-класса, элитный сегмент в Германии не пользуется популярностью»,- говорит Александр Дьяченко. По его словам, сегодня активно развивается север Германии, в ближайшее время здесь высока вероятность роста цен на жилье. Наибольшим спросом у экономных россиян пользуется доступная в ценовом и визовом отношениях недвижимость Болгарии, Турции, ОАЭ, Хорватии, Кипра и Черногории. Так, стоимость 1 кв. м жилья в Болгарии начинается от €850- 900, в Греции - €1-3 тыс., а в Черногории - €2,5 тыс. Неуклонный рост цен на недвижимость в этих странах обеспечит ее счастливым обладателям доходность на уровне 20-30% годовых. В 2007 году максимальный прирост цен на жилье был зафиксирован в Болгарии, где стоимость 1 кв. м выросла на 30,6%. Но в мире есть и другие страны с большим потенциалом для инвестиций в недвижимость. «Недооцененным пока остается остров Бахрейн, который завоевывает репутацию офшорного банковского центра и в скором будущем составит здоровую конкуренцию ОАЭ,- считает гендиректор компании CENTURY 21 Рублевка Сергей Зайцев.- Уже сейчас столица государства Манама - это крупный деловой и торговый центр и одна из трех зон свободной торговли в районе Персидского залива». «Очень привлекательна жилая недвижимость Люксембурга,- считает руководитель департамента маркетинговых исследований союза „Маринс групп" Юлия Сикачева.- Это карликовое государство может похвастаться одним из самых высоких уровней жизни». Динамичным ростом цен на жилье, который продлится еще несколько лет, отличается рынок Туниса. «По таким показателям, как зрелость рынка, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, наличие инструментов ипотеки, государственные и банковские гарантии, соотношение цена / качество, наиболее привлекательным для инвестиций является Израиль»,- уверен Георгий Дзагуров. Из стран бывшего СССР наиболее привлекательны для жилых инвестиций Прибалтика и Украина, особенно Балтийское и Черноморское побережья. «Жилье эконом- и бизнес-класса в Крыму на стадии котлована стоит около $1,2 тыс. и $3 тыс. за 1 кв. м соответственно, а после сдачи в эксплуатацию - не более $2 тыс. и $7 тыс. Таким образом, доходность составляет 67% и 133%»,- объясняет Андрей Уфимцев. По его словам, в сегменте высоколиквидного крымского жилья классов делюкс и премиум годовой рост цен достиг 44-50%, а жилье бизнес-класса в зависимости от объекта в прошлом году подорожало на 7-25%. Разразившийся ипотечный кризис больно ударил по рынку недвижимости США и эхом откликнулся на рынках других стран.
«Рынок США по уровню цен и объемам продаж вернулся на три-пять лет назад и близок к достижению своего дна»,- говорит управляющий директор компании CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. По его словам, реанимация рынка ожидается через 12-18 месяцев. Однако на нынешнем этапе риэлтеры не советуют вкладывать деньги в американскую недвижимость, а предлагают подождать стабилизации рынка.
По самым пессимистичным прогнозам, американское жилье будет дешеветь еще около двух лет, предупреждает руководитель проекта DPM холдинга «Миэль» Наталья Завалишина. Купить приличный дом в одноэтажной Америке сейчас можно, располагая бюджетом $100-300 тыс. В наименьшей степени кризис коснулся сегмента элитной недвижимости. Престижное жилье в Нью-Йорке по-прежнему в цене: так, апартаменты в центральной части Манхэттена стоят от $15 тыс. за 1 кв. м. Стагнация цен наблюдается сегодня в Великобритании и Франции. «Однако говорить о падении цен в Европе некорректно, стагнация грозит тем городам и странам, где наблюдается явное пресыщение рынка»,- считает Максим Темников. По его мнению, спад возможен в странах Восточной Европы. На устойчивом рынке недвижимости Великобритании в краткосрочной перспективе возможны коррекция и колебание цен, но в долгосрочной перспективе стоимость жилья в целом возрастет, полагает руководитель департаментазарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Патриция Леденева. «Недооцененные рынки развивающихся стран Восточной Европы, Юго-Восточной Азии и бывшего СССР обладают определенным запасом прочности и потенциалом роста в близкой перспективе»,- уверен Евгений Скоморовский. Однако в среднесрочной перспективе эксперты не рискуют прогнозировать поведение цен на этих рынках.
Уверенный рост цен на жилье в ближайшие несколько лет продолжится в Болгарии, Румынии, Словении, Албании, Турции, ряде государств Центральной и Южной Америки (в Панаме и Аргентине), а также в некоторых странах Азии и в Индии.