Договор купли - продажи недвижимости в Черногории

Иностранные граждане имеют право приобрести любую жилую и коммерческую недвижимость в Черногории– дом, квартиру, или земельный участок под строительство с фундаментом, постройками или руинами здания – всё, за исключением не урбанизированных земельных участков без построек.

Земельный участок в Черногории — это часть земли, которая может находиться как в городской, так и в загородной местности. В зависимости от целей использования земельных участков существуют два вида земель: урбанизированная и не урбанизированная.

Урбанизированная земля — земля под строительство. Здесь могут быть возведены коммерческие объекты, индивидуальные жилые дома, торговые или офисные помещения и так далее. Вы сможете купить земельный участок на море и построить дом по собственному проекту, либо приобрести землю в горах для строительства шале.

Не урбанизированная земля не предназначена для застройки. Такие земельные участки могут быть использованы для сельскохозяйственных целей или пастбищ, выращивания виноградника, оливковой или апельсиновой рощи.

Все сделки, связанные с куплей-продажей больших земельных участков (более 5000м2) и не урбанизированных участков в настоящее время можно довести до конца только посредством регистрации юридического лица.

Договор купли – продажи и регистрация в кадастре

В настоящее время иностранные граждане могут подписать договор купли-продажи на недвижимость и зарегистрировать его в кадастре. Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый Кадастр и Реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство, а также увидеть объект на плане кадастровой съемки.

Реестр ведет местный Муниципальный суд. Вы получаете точную информацию о правах собственности владельца недвижимости; существует ли в отношении объекта залог или любые другие обременения. Все эти данные указывают в документе под названием List Nepokretnosti (Лист недвижимости).

List Nepokretnosti представляет собой выписку из кадастровой книги (реестра).
В листе недвижимости содержатся данные об объекте недвижимости, его площади, отдельных частях объекта, собственниках, объёме их прав на эту недвижимость, обременениях и отягощениях ( если таковые имеются). Разница между листом недвижимости и свидетельства о праве собственности та, что лист недвижимости является выпиской из электронной кадастровой книги, которую можно получить по желанию в любой момент (оплатив при этом небольшую сумму - государственная административная пошлина в размере 10 – 20 евро; 11 евро в суде Цетинье). При проверке документов на интересующую Вас недвижимость и перед тем, как подписать договор купли- продажи, следует обязательно потребовать, чтобы продавец (собственник недвижимости) предоставил новый лист недвижимости.

Предварительный договор (преддоговор) . Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10 % стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи. 10% взноса является достаточным для фиксации договора купли-продажи на определенный срок с потерей этого взноса стороной, которая в одностороннем порядке расторгает преддоговор. В преддоговоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта (до 30 дней с момента заключения предварительного договора), дата окончательной оплаты и подписания основного договора купли-продажи по договорённости, форма оплаты.
Если Вы сразу можете расплатиться с Продавцом недвижимости и заключить основной договор купли-продажи, то Предварительный договор не заключают.

Основной договор. По желанию покупателя Договор купли-продажи переводится на русский язык. Перевод договора купли – продажи заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика. Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде в Цетинье или Которе, после чего договор подается на регистрацию. Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней. Это официальный максимальный срок регистрации. По итогам регистрации новый владелец получает List nepokretnosti, где он назван новым владельцем объекта.

При операции купли-продажи уплачивается налог в размере 3 % .

Процедура покупки

Первый шаг – выбор объекта. После принятия решения о покупке подписывают предварительный контракт и вносят аванс – обычно в размере около 10 % от стоимости дома или квартиры. Тем самым покупатель резервирует за собой недвижимость. Поскольку это позволяет снять объект с продажи. 10% взноса является достаточным для фиксации договора купли-продажи на определенный срок с потерей этого взноса стороной, которая в одностороннем порядке расторгает преддоговор.

В предварительном договоре указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта сделки, цену продажи/покупки, условия и способ оплаты, дату заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу.

В случае изменения решения о покупке/продаже согласно договоренности покупатель /продавец теряет задаток, оплату услуг агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне (только в случае, если это специально оговаривалось в договоре).

Договор купли-продажи подписывают в суде. Происходит не нотариальное, как в России, а судебное заверение сделки. Далее надо сделать окончательный расчет, уплатить налог на покупку и регистрационный сбор. Договор купли-продажи регистрируют в кадастре, где ему присваивают номер, а покупателю выдают лист непокретности.

Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически - с момента кадастровой регистрации.