Вопросы по покупке недвижимости в Черногории
Ответы на вопросы по покупке недвижимости в Черногории
Какие документы нужно иметь при себе, чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости в Черногории?
Необходим оригинал загранпаспорта покупателя недвижимости. Если покупателей несколько, они также должны будут предоставить свои паспорта.
Планируем приобрести в Черногории недвижимость. Можно ли взять ипотечный кредит на месте?
К сожалению, нет. Однако, возможен вариант приобретения строящейся недвижимости в рассрочку. Причем, проплаты производятся параллельно этапам строительства, и последний взнос приурочивается к подписанию акта приема-передачи объекта.
Где в Черногории запрещено строительство?
Строительство запрещено на землях, входящих в зеленую зону, а также в промышленную и предназначенную для строительства дорог. О том, в какую из зон входит земля, которую Вы собираетесь приобрести, можно узнать в местном Секретариате по урбанизму. И даже если участок, на котором Вы остановили свое внимание, не относится к выше перечисленным зонам, следует обязательно уточнить условия его застройки.
Как проходит процедура покупки недвижимости?
В первую очередь выбирается объект для покупки, уточняются условия его приобретения, проверяется его юридическая "чистота". Затем вносится задаток (как правило, его размер составляет 5-10% от стоимости самого объекта), стороны заключают предварительный договор (predugovor), после чего недвижимость снимается с торгов, будучи закреплена за своим будущим покупателем. Далее адвокат, сопровождающий сделку, составляет в шести экземплярах основной договор купли продажи (glavni ugovor). Он подписывается обеими сторонами, а затем в присутствии адвоката происходит окончательный расчет между продавцом и покупателем недвижимости. После регистрации договора в суде судебным исполнителем производятся необходимые замеры и определяется сумма налога, после уплаты которого документы передаются в Кадастр собственников объектов недвижимости. И спустя какое-то время (в идеале - один месяц) покупателю вручается "лист непокретности", подтверждающий его право на собственность в Черногории.
Что такое glavni ugovor?
Glavni ugovor - так называется в Черногории "основной договор", то есть, договор купли-продажи недвижимости. В нем дается описание выставленной на продажу недвижимости, оговаривается ее стоимость, сумма задатка, ставят условия приобретения объекта и сроки выплат. Также в основном договоре, помимо перечисления условий, допускающих перерегистрацию недвижимости на имя другого собственника (то есть, Ваше) и других положений договора, указываются гарантии юридической чистоты и защиты приобретаемой недвижимости от эвикции (в том числе, обязательства продавца оплатить все счета и налоги до дня передачи недвижимости новому владельцу).
Что такое predugovor?
Predugovor - так в Черногории называется предварительный договор о намерениях между покупателем недвижимости и продавцом. Он заключается в процессе передачи покупателем задатка. В договоре описывается выставленный на продажу объект, указывается сумма переданного задатка и собственно стоимость недвижимости, а также оговаривается дата, когда будет заключаться glavni ugovor (основной договор).
Насколько необходимо заключать predugovor?
Как правило, предварительный договор заключается в случае, если до момента заключения основного договора купли-продажи, когда все уже решено и даже планируется выплата задатка, стороны должны выполнить некие обязательства (к примеру, продавцу квартиры нужно выполнить там ремонт). Нередко predugovor заверяется в суде.
Что значит clausula intabulandi?
Clausula intabulandi - это положение, которое включено в основной договор купли-продажи недвижимости (Glavni ugovor). В нем говорится о согласии прежнего владельца недвижимости отказаться в пользу покупателя от своих прав собственности после того, как покупатель выполнит свои обязательства, также перечисленные в договоре.
Вопрос: Чего ждать, если уже после внесения мной задатка, продавец отказался подписывать договор?
Ответ: При условии, что получение задатка было зафиксировано в предварительном договоре, Вы можете рассчитывать, на то, что, согласно закону об облигационных отношениях, продавец, отказавшийся подписать договор по неуважительной причине, вернет Вам задаток в двойном размере. Точно также он может оставить задаток себе, если с Вашей стороны будет иметь место нарушение условий договора.
На каком языке будет заверяться договор?
Заверение договора в суде производится на сербском (если это не суд в Которе). Если же Вам требуется иметь на руках заверенный документ, переведенный на русский, следует заранее привлечь к работе судебного переводчика. Впрочем, агентства недвижимости, которые помогают в оформлении сделки, как правило, снабжают своих клиентов документами, переведенными на русский язык.
Хотим купить квартиру в Черногории. Но нет желания возиться с ремонтом. Насколько готовое жилье здесь подготовлено к заселению?
В этом плане Вы можете быть спокойны - в любом агентстве недвижимости Вам предложат не только полностью отделанные квартиры (новые квартиры уже сдаются с отделкой), но и нередко уже меблированные и даже с установленной бытовой техникой. Вам всего лишь надо будет выбрать из предложенных вариантов!
Как долго длится процесс подписания glavni ugovor?
На то, чтобы подписать и заверить договор купли-продажи в суде, обычно уходит несколько минут. И это притом, что подписываются сразу шесть экземпляров договора (два экземпляра остаются у покупателя, два забирает продавец, а два оставшихся откладываются для кадастровой регистрации). А вот кадастровая регистрация договора о купле-продаже собственности длится, порой, от одного до нескольких месяцев.
Может ли иностранец купить в Черногории участок земли?
Нет. Исходя из действующего законодательства, на территории Черногории землю, а также дома с земельными участками, могут приобретать только юридические лица или граждане Черногории. Правда, наши соотечественники находят неплохое и, главное, выгодное решение этой проблемы, открывая на территории страны свои фирмы и предоставляя доказательства того, что эти фирмы реально работают (в последнее время в стране ужесточился контроль за, так называемым, лжепредпринимательством).
Мне посоветовали купить недвижимость в горном районе. Каковы плюсы этого приобретения?
Начать с того, что в горных районах стоимость жилья в два, а то и в три раза ниже, чем в приморских. Здесь все активнее ведется застройка, а значит, можно рассчитывать на приобретение квартиры в новом доме. И, если раньше апартаменты на побережье ценились еще и потому, что их можно было сдавать в аренду желающим провести свой отпуск у моря, теперь квартиры в горных районах столь же охотно снимают те, кто приезжает сюда на горнолыжные курорты. И, конечно, горные районы выгодно отличаются от шумного побережья с его пляжными дискотеками, царящими здесь покоем и тишиной.
Мне обязательно лично присутствовать при оформлении сделки купли-продажи недвижимости?
Если по какой-то причине у Вас нет возможности лично присутствовать при заключении договора о купле-продажи собственности, Вы можете заранее оформить на своего адвоката доверенность по установленному образцу. В этом случае, адвокат возьмет на себя решение всех возникающих вопросов административного и юридического порядка.
Хочу приобрести собственность в Черногории через местное агентство недвижимости. Какие услуги мне могут там предоставить?
После того, как Вы примете решение перейти от онлайн-контакта к личному общению с представителями агентства, Вам будет организована встреча в аэропорту, размещение в номере отеля или же в апартаментах. После чего предложена программа осмотра тех объектов недвижимости, на которые Вы обратили внимание. При этом Вам будет предоставлен автомобиль с русскоговорящим водителем. В поездке же Вас будет сопровождать консультант по недвижимости. В зависимости от Ваших пожеланий, Вам могут быть предоставлены услуги независимого оценщика недвижимости. Также уважаемое себя агентство не только предложит проведение от Вашего имени переговоров с продавцом недвижимости, но возьмет на себя все административно-юридические процедуры, в том числе, предварительную проверку "чистоты" объекта. И, конечно же, Вам будет предложен послепродажный сервис (от поиска компании, занимающейся реконструкцией и ремонтом зданий, до сдачи объекта недвижимости в аренду от Вашего имени).
1. Как лучше подойти к выбору недвижимости в Черногории?
Чтобы выбрать свой будущий дом или квартиру, Вам нужно будет прилететь на срок 3-4 дня. Черногория - страна очень маленькая и за такой короткий срок Вы успеете просмотреть самые разные варианты в разных частях страны.
2. Какие документы нужны для въезда в страну?
С Черногорией существует безвизовый режим, позволяющий пребывать в стране до 30 дней, при этом ни ваучеры, ни приглашения не требуются. По истечении 30 дней Вам нужно будет выехать из Черногории (допустим на однодневную экскурсию в Боснию, Албанию, Хорватию или Сербию). Вы можете сразу же вернуться Черногорию и пробыть там ещё 30 дней. Таким образом можно прожить в Черногории до 3-х месяцев. Существует возможность продления срока дополнительно до двух месяцев в органах полиции, но такса 80 евро на одного - проще выехать на экскурсию.
3. Как добраться до Черногории?
Существует регулярное авиасообщение между Подгорицей и Москвой и большое количество сезонных чартерных рейсов из многих городов России и СНГ в Тиват и Подгорицу (практически ежедневные рейсы компании «Московия», «Сибирь», «Монтенегро», летом - «Газпром» и др.).
4. Какой климат в Черногории?
Климат средиземноморский: лето тёплое, но не очень жаркое, зимой температура на побережье никогда не опускается ниже нуля. Снег бывает исключительно редко (за последние 25 лет - в январе 2008 года, всего 1,5 дня).
5. Могут ли российские граждане приобретать недвижимость в Черногории?
Безусловно. Никаких специальных разрешений для этого не требуется, возможно приобретение как на физических лиц, так и на фирмы, созданные россиянами.
6. Какова процедура покупки и оформления недвижимости?
После выбора объекта, Вы подписываете предварительный договор купли-продажи, срок действия которого составляет обычно 30 дней. Затем Вы оставляете задаток, обычно в размере 10% от стоимости недвижимости. Иногда можно договориться с хозяином о том, чтобы оставить задаток двумя частями: 5% сразу и 5% через 10 дней. Оплата основных средств производится обычно в день подписания договора купли-продажи после заверения договора судьёй. На основании договора Ваш банк переведёт средства на счёт продавца. После перевода средств покупателем банк выдаёт выписку о зачислении средств на счет продавца, продавец выдает расписку, заверенную в суде. Кадастр недвижимости выдаёт покупателю свидетельство о собственности, один из необходимых документов - Расписка продавца о получении всех средств.
7. Возможно ли приобрести недвижимость в рассрочку или кредит?
О рассрочке платежа проще договориться с продавцом в том случае, если недвижимость находится ещё в процессе строительства. Иногда это возможно и в случае покупки недвижимости на вторичном рынке. Следует отметить, что банки Черногории очень редко предоставляют кредиты иностранцам - физическим лицам, которые не являются резидентами.
8. Где лучше приобрести недвижимость?
Это зависит от Ваших вкусов, требований и возможностей. Покупатели, приезжающие только отдохнуть, часто выбирают собственность рядом с морем. Для постоянного проживания мы бы рекомендовали выбрать более тихое место. Очень удачным приобретением можно считать недвижимость в пригородах приморских городов в 1-5 км от моря. Наиболее развита инфраструктура в приморских городах и их окрестностях - Будве, Баре, Херцег-Нови, Тивате, и столице - Подгорице (45 км от моря).
9. Очень много слышала о городке Херцег-Нови...
Это красивый старинный город в венецианском стиле на границе с Хорватией в Боко-Которской бухте. Однако для постоянного проживания Херцег-Нови - не самое лучшее место. В городе проходит огромное количество фестивалей, слётов, концертов, там всегда толпы туристов, что влечёт за собой завышенные цены и трудности, например, с парковками. Недвижимость здесь на 20-30% дороже, чем на Барской ривьере.
10. Где порекомендуете посмотреть недвижимость в первую очередь?
Наиболее оптимальный вариант приобретения недвижимости «эконом - класса» по параметрам цена/качество/расстояние/работа и т.д. - покупка жилья в пригородах или в Барской Ривьере (25 км южнее г. Будвы - центра «русской тусовки»). Впрочем, приезжайте, и мы бесплатно покажем Вам за пару дней не менее 20-25 вариантов домов и квартир по всему побережью. Вам останется только выбрать!
11. На что я могу рассчитывать, располагая суммой, скажем, в 100000 евро?
В нашей базе данных для Вас найдётся несколько сотен квартир и полсотни вариантов небольших домов .
12. Сколько стоят в Черногории коммунальные расходы - отопление, электричество, канализация, обслуживание территории?
В каждой квартире или доме отопление индивидуальное. Центральное отопление существует только в Подгорице. Расходы на отопление невелики, так как очень низкие температуры бывают редко. В основном используются сплит-системы (кондиционеры), в домах - также сплит-системы и дровяные камины. Электричество стоит 0,012 евро/квт, вода - 1,2 евро/м3. Ежемесячная плата за вывоз мусора, в среднем, составляет 2-5 евро с квартиры площадью 50-70 м2. Квартплата - такого понятия нет, существует обслуживание квартир в доме (обычно управляющая компания в больших новостройках или домах элитного класса или клубного типа) - в каждом случае разная: от 100 до 350 евро в год в домах «эконом - класса». Необходимо учитывать, что управляющая компания есть только в новостройках, да и то не во всех, т.е. обслуживания и, соответственно, расходов, может и не быть.
13. Какие существуют налоги на недвижимость?
Однократный налог на покупку недвижимости - 3% от стоимости. Оплачивать его необходимо в течении 15 дней с момента получения Решения комиссии о стоимости объекта. Комиссия приходит на объект обычно в течение одного-двух месяцев после покупки. Ежегодные налоги на недвижимость - от 0,06 до 0,6% от стоимости - зависят от расположения объекта, инфраструктуры, местности и т.д. (в среднем, 0,2-0,3%), т. е. за дом и участок (или квартиру) стоимостью 150000 евро придется заплатить годовой налог в размере около 200-300 евро (с учетом эксплуатации - амортизации объекта).
14. Как долго может пребывать в стране владелец недвижимости?
Помните, что без визы Вы можете находиться в Черногории не больше 90 дней, да и то нужно будет дважды выехать и вновь въехать в страну. Если у Вас есть недвижимость на территории Черногории, то в Консульстве Черногории в Москве Вы можете получить визу, которая, в зависимости от типа, либо позволит Вам пребывать до 90 дней в течении полугода, либо до 180 дней на протяжении года. При этом необходимо представить слудующие документы: Свидетельство о собственности на Ваше имя (или на имя супруга); медицинскую страховку на период пребывания; доказательство платежеспособности на период пребывания.
15. Как получить вид на жительство и Черногорское гражданство?
В настоящее время наличие недвижимости на территории Черногории не ведет к прямому получению вида на жительство - ВНЖ, статуса постоянно проживающего - ПМЖ и гражданства, но является большим плюсом при рассмотрении вопросов, касающихся присвоения иммиграционного статуса.
Самый простой и надежный способ получить статус ВНЖ - ПМЖ (а впоследствии и гражданство Черногории) - это открытие собственного бизнеса, где Вы и члены Вашей семьи и (или) Партнеры, будут обладать 100% капитала. То есть, возможно открытие фирмы без привлечения соучредителя - резидента. В этом случае, Вы или член Вашей семьи, должны быть директором фирмы (в странах - Чехия, Словакия, Германия и т.д., директором фирмы обязательно должен быть гражданин этой страны). При желании - можете назначить директором фирмы и резидента, т.е. гражданина Р.Ч. Открытие фирмы может занимать до 5 дней (и стоить 550 евро) или 10-20 рабочих дней (и стоить 350 евро). Далее следует регистрация в государственных органах: статистики, налоговой службе, фондах социального страхования - медицинском, пенсионном и прочих.
В полиции Вам и, соответственно, прямым членам семьи (жена, дети до 18 лет), проставят печать в заграничном паспорте о ВНЖ на год, и на его основе получите рабочее разрешение на Вас как иностранца. Вся процедура займёт 12-20 рабочих дней и легко укладывается за один приезд. Стоимость, включая таксы, госпошлины, работу адвокатов, зависит от количества членов семьи, и в среднем составит до 1000-1500 евро на семью. Через год ВНЖ может быть продлён (расходы около 140 евро на одного человека), и так - до 5 лет. Далее следует получение статуса постоянно проживающего - ПМЖ. Через три года пребывания в статусе ПМЖ можно подать документы на гражданство.
16. Можно ли получить ПМЖ или гражданство устроившись на работу?
Это маловероятно. Работодателю необходимо доказать в бюро занятости Вашу исключительность: почему он нанимает Вас, а не безработного гражданина Черногории. За найм иностранной рабочей силы работодатель должен платить пошлину в размере 75 евро в месяц и социальные выплаты в минимальном размере 85 евро в месяц. Понятно, что это не добавляет потенциальным работодателям энтузиазма при найме иностранцев. Более того, этот путь не ведет к дальнейшему получению статуса ПМЖ: по истечении срока действия контракта и рабочей визы, работник должен выехать из страны.
17. Какие ещё существуют способы получения ВНЖ в Черногории?
Законодательство определяет несколько способов: брак с гражданином (гражданкой) Черногории (ведет к дальнейшему получению гражданства), выезд на учёбу, или длительное (более 6-и месяцев) пребывание на лечение (не ведут к получению статуса ПМЖ и в дальнейшем гражданства). Мы Вам не рекомендуем фиктивный брак и не занимаемся устройством подобных дел.
18. Какие услуги по покупке недвижимости вы оказываете? Сколько они стоят? Берёт ли ваша компания комиссию с покупателей?
В наши обязанности входит: подбор объектов недвижимости, их осмотр - показ покупателям, полная проверка на чистоту (документы на собственность, их индитификация с привязкой к объекту, проверка на обременения, оплату налогов, коммунальных платежей и т.д.), заключение предварительного и основного договора в суде (подготовка всех необходимых документов), подача документов в налоговую службу - для определения стоимости; работа с комиссией по определению стоимости и получение решения о стоимости; подача документов в кадастр, получение свидетельства о собственности на имя нового владельца.
НАША ЧЕРНОГОРСКАЯ КОМПАНИЯ НЕ БЕРЕТ Комиссию с клиентов.
Вы ПОКУПАЕТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ без накруток и ПО ЦЕНАМ ПРОДАВЦОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ! Мы получаем комиссию до Договору с продавцов недвижимости в Черногории!
В нашей базе для продажи недвижимости в Черногории, постоянно находится более 800 объектов недвижимости от уютных квартир от 38,000€ , квартир класса "люкс" в новостройках и жилых комплексах от 50,000€ до шикарных вилл и домов от 67,000€!
Мы гарантируем, что у нас вы обязательно найдете лучший вариант недвижимости в Черногории по разумной цене!